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共同所有人追认的《房屋转让合同》是否有效?

作者:陈月群  发布时间:2016-12-22 16:29:16


(一)基本案情

2016115日,原、被告签订了《房屋转让合同书》,

约定:原告向被告购买房屋一套,房屋转让价格为375000元,其中360000元为购房款,15000元为见证方中介公司的过户费用和服务佣金。原告在签署合同当日起3天内支付被告50000元作为购买该房屋定金(第一部分房款),剩余房款325000元由乙方在办理过户手续前一次性支付给被告(第二部分房款),并同一天办理过户手续。原、被告双方须于2016415日或之前到房管部门办理房屋过户手续。签订合同后,原告向被告支付了购房定金50000元。但被告未在合同约定日期交房给原告。原告认为,在订立和履行《房屋转让合同书》履行过程中,被告存在以下欺诈和违约行为:出卖房屋系被告刘某和第三人高某共同所有,被告却在订立合同时,谎称系其个人所有,第三人至今未在合同上签字;双方未能就合同第13条的补充协议条款达成一致。原告认为被告转让的房屋,未取得共同共有人高伟的同意,应撤销原、被告签订的《房屋转让合同书》,被告返还原告定金50000元。被告认为双方签订的房屋转让合同合法有效,要求原告继续履行合同。

(二)裁判结果

广西壮族自治区贺州市八步区法院经审理后认为,本案争议的房屋系被告与第三人共同所有,被告与原告签订《房屋转让合同书》时,第三人作为共有人虽然没有在合同上签名,但证人出庭作证证实签订合同过程第三人是知晓的,且第三人在庭审中已经对该合同书予以追认,根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”的规定,该合同也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的法定情形,故原告与被告签订的《房屋转让合同书》有效。原告主张在签订《房屋转让合同书》被告没有告知房屋系其与第三人共有,被告有欺诈行为,而被告予以否认,则原告应对其主张负举证责任。但原告并未能提供直接证据证明被告存在欺诈的事实,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款 “当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。”及第二款“在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定,对原告以被告存在欺诈为由主张撤销合同,不予支持。原告以双方没有签订补充协议,合同存在瑕疵为由,要求撤销房屋转让合同书的主张,不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的法定撤销情形,对原告的该项主张,不予支持。对原告请求被告返还定金的诉讼请求,没有事实依据,不予支持。 

依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第五十四条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决驳回原告包某、罗某的诉讼请求。

()典型意义

        根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”可知,出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权,并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中,被告刘某处分其与高某的夫妻共同财产时没有高某的签字,但这并不影响其与原告包某、罗某签订的《房屋转让合同书》的效力。但合同有效不一定引起物权变动,如果所有权人追认,则能产生物权变动的效果,如果所有权人不追认,合同虽然有效,但不能发生物权变动的效果。目前,市场上购买二手房、经济适用房等存在着办理房屋转移手续收到限制的状况,有一定风险,因此在购买时要有充分准备,在发现争议时依法维权。

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编辑:黄奕俊    

文章出处:八步法院    

 

 

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